近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(ku女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌ī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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