5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行(x德国有多大面积，德国相当于中国哪个省íng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中(德国有多大面积，德国相当于中国哪个省zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的(de德国有多大面积，德国相当于中国哪个省)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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