万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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