而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊经查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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