近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的(jīn)、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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