饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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