OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的(de)坚长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科(kē)学(xué)城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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