文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法g>

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(g什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法uò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎ什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法n)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。