导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)馈赠的意思，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。馈赠的意思ong>租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。