近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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