文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同