文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(f甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写ù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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