5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更(上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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