OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外(wài)子集是什么意思，非空真子集是什么意思，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是子集是什么意思，非空真子集是什么意思(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司子集是什么意思，非空真子集是什么意思哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产的(de)管理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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