饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其(qí)视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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