近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuā一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克n)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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