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word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅民生宏观：中国户均几套房？

　　导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

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　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。