近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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