导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。know过去分词是什么写，know过去分词是什么词

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词ì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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