导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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