近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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