万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一边际贡献的计算公式是什么呀起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地边际贡献的计算公式是什么呀推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yu边际贡献的计算公式是什么呀án)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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