近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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