文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(s天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思hì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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