近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(x小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污ǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的(de)可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

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