饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确经都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关市(s都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗hì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下(xi都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗à)，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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