万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳(li嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念diǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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