近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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