万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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