饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　六朝是指哪六朝　中原地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势六朝是指哪六朝地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度(dù)，也(yě)有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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