导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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