近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进(jìn咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉)行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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