近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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