5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián阿富汗是不是亡国了)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(d阿富汗是不是亡国了ù)提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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