饱受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买200克是几两 200克是多少毫升卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57200克是几两 200克是多少毫升个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行200克是几两 200克是多少毫升分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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