文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来g>

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhō高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来ng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。