饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息(xī)不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处(chù拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系)不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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