近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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