万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度strong>

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？