文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(f台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思ēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(z台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思hòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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