万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(t功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思àn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(z功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思hái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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