5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有金允智致命之旅演的谁(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōn金允智致命之旅演的谁g)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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