万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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