导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(z甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女hái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

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　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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