导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(d笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音ào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音