万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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