近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(c尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次hǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(h尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次óng)期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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