导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二1亿等于多少万手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应1亿等于多少万求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān1亿等于多少万)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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