万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了(le)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红rong>可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子(zi)是外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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