近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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